🏠 節税効果を狙う！不動産所得と経費の考え方
はじめに
不動産投資の魅力のひとつに「節税効果」があります。
家賃収入を得ながら、必要経費を適切に計上することで、所得税や住民税の負担を軽減することができます。
しかし、「何が経費として認められるのか」「どのように節税できるのか」を正しく理解していないと、逆に損をしてしまうことも。
この記事では、不動産所得の基本から経費の考え方、節税のポイントまでわかりやすく解説します。
1. 不動産所得とは？
不動産所得とは、「アパート・マンション・駐車場などの賃貸によって得られる所得」のことです。
確定申告の際には、以下の計算式で所得金額を求めます。
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費
この「必要経費」をいかに正しく、かつ適切に計上できるかが、節税の鍵になります。
2. 経費として認められる主な項目
不動産経営における経費は、**「収入を得るために必要な支出」**であることが前提です。
主な経費には次のようなものがあります。
| 経費項目 | 内容例 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物や設備の購入費を耐用年数に応じて分割計上 |
| 管理費・修繕費 | 管理会社への委託料、共用部の修繕費など |
| ローン利息 | 住宅ローン・借入金の利息部分のみ |
| 固定資産税・都市計画税 | 不動産を所有している期間に発生する税金 |
| 損害保険料 | 火災保険や地震保険などの保険料 |
| 水道光熱費 | オーナー負担分（共用部分など） |
| 交通費 | 現地確認・入居者対応などのための移動費 |
| 通信費・広告費 | 入居者募集のための広告掲載費や電話代 |
| 専門家報酬 | 税理士や司法書士などへの報酬 |
これらを漏れなく記録・証憑管理することで、節税効果を最大化できます。
3. 減価償却の重要性
特に節税に大きく影響するのが「減価償却費」です。
建物や設備は購入時に一括で経費にできないため、耐用年数に応じて少しずつ費用化します。
例えば、木造アパートの耐用年数は22年、RC造マンションは47年など。
中古物件の場合は「簡便法」によって短縮されることもあります。
適正な償却計算を行うことで、安定的に節税が可能になります。
4. 経費にならない支出に注意
一方で、次のような支出は原則として経費になりません。
- 物件購入時の土地代
- 住宅ローンの元本返済分
- 自己使用部分の支出（自宅など）
- 私的な出費（家族旅行やプライベートの交通費など）
これらを誤って計上すると、税務署から指摘を受ける可能性もあるため注意が必要です。
5. 節税のコツと注意点
不動産所得で節税を狙う際は、以下のポイントを意識しましょう。
- 領収書・契約書を必ず保管
経費計上には証拠資料が不可欠です。電子保存でもOKです。 - 減価償却を正しく計算
建物・設備の区分や耐用年数を誤ると節税効果が薄れます。 - 家事按分のルールを守る
事業用と私用を明確に分けましょう。 - 税理士に相談する
特に複数物件を所有している場合は専門家のアドバイスが有効です。
6. 節税を目的にしすぎないことも大切
節税はあくまで「収益を最大化するための手段」です。
過度な経費計上や赤字経営を続けると、金融機関の評価が下がり、次の融資に悪影響を与えることもあります。
健全な経営バランスを保ちながら、長期的な視点で資産形成を目指しましょう。
まとめ
不動産所得の節税は、「経費の正しい理解と記録管理」がすべてです。
・何が経費として認められるのか
・どのように記帳・証明するのか
を意識することで、無理なく税負担を軽減し、賢く資産を増やすことができます。