査定価格が会社ごとに違う理由と正しい比較方法
〜「一番高い会社に任せればいい」は危険？後悔しない不動産売却のための査定の見極め方〜
「A社は2,500万円、B社は2,900万円、C社は3,200万円…」
「同じ物件なのに、なぜこんなに金額が違うの？」
不動産売却のご相談で、最も多い疑問がこれです。
結論から言うと、
査定価格＝売れる価格ではありません。
査定はあくまで「予想価格」。
会社ごとの考え方や戦略によって、金額に大きな差が出るのは当然なのです。
しかし、ここで判断を誤ると、
- 高すぎて売れ残る
- 何度も値下げして安売りになる
- 結果的に相場より安く成約する
という失敗につながります。
この記事では、
査定価格がバラバラになる本当の理由と、正しい比較方法、失敗しない会社選びのポイント をプロ目線で分かりやすく解説します。
なぜ査定価格は会社ごとに違うのか？
まず知っておくべきことは、
不動産査定には「統一ルール」が存在しないという事実です。
つまり、
各社が独自のロジックで価格を出している のです。
主な違いは次の4つです。
理由①：査定方法（データ）の違い
査定は主に以下の3つを組み合わせて算出します。
- 近隣の成約事例（取引事例比較法）
- 収益性（収益還元法）
- 土地＋建物の積算価格（原価法）
しかし、
- どの事例を採用するか
- どこまで古いデータを見るか
- 類似エリアの範囲設定
これらの「解釈」は会社次第。
強気の事例を使えば高く、保守的に見れば安くなります。
👉 これだけでも数百万円の差が出ることは珍しくありません。
理由②：営業戦略の違い（ここが最重要）
実は価格差の最大要因はこれです。
■ 高め査定を出す会社
- 媒介契約を取りたい（まず任せてもらう）
- 「高い＝魅力的」に見せたい
- 後から値下げすればいいと考えている
いわゆる「釣り査定」。
一見魅力的ですが、
売れ残り → 値下げ → 相場以下で成約
という失敗パターンになりやすいです。
■ 現実的な査定を出す会社
- 実際に売れる価格を重視
- 成約事例ベース
- 早期売却を優先
派手さはないですが、
最終的な成約価格は高くなりやすい のが特徴です。
理由③：得意分野の違い
会社には「専門分野」があります。
例えば、
- 都心マンション専門
- 戸建て専門
- 投資物件専門
- 別荘・リゾート専門
もし「別荘」を一般住宅メインの会社が査定すると、
- 需要を正しく読めない
- ターゲット設定がズレる
- 相場感が分からない
結果、
安すぎる or 高すぎる査定になります。
経験値＝査定精度 と言っても過言ではありません。
理由④：販売力・広告力の差
同じ3,000万円でも、
- 集客力が強い会社
- 写真や広告が上手い会社
- 購入顧客を抱えている会社
なら「売れる価格」ですが、
販売力が弱い会社では「売れない価格」になります。
つまり、
👉 会社の販売力込みでの査定価格かどうかが重要
なのです。
正しい査定比較の方法
では、どう比較すれば良いのでしょうか？
金額だけで判断するのは絶対NGです。
見るべきポイントは次の5つ。
① 査定根拠を説明できるか
「なぜこの価格なのか」を
- 成約事例
- データ
- ロジック
で説明できる会社は信頼できます。
逆に「頑張ります！」だけの会社は要注意。
② 売り出し戦略を具体的に提案してくれるか
- ターゲット層
- 広告方法
- 販売スケジュール
- 値下げプラン
ここまで提示できる会社は本気です。
③ 得意分野が物件と合っているか
別荘・リゾート・地方物件などは
「専門会社一択」と言ってもいいほど結果が違います。
④ 査定額が極端に高すぎないか
他社より500万〜1,000万円高い場合は要注意。
「売れる価格」ではなく
「任せてもらうための価格」の可能性があります。
⑤ 成約事例を持っているか
実際に
「このエリアでいくらで売った」
という実績がある会社は圧倒的に強いです。
口だけではなく、数字が証明してくれます。
結論｜「一番高い会社」ではなく「一番売れる会社」を選ぶ
査定価格はゴールではありません。
本当に大切なのは、
👉 いくらで“成約するか”
です。
- 高値査定 → 売れ残る
- 適正査定 → 早期＆高値成約
この差が、最終的な手取り額を大きく左右します。
まとめ｜査定は“価格”より“戦略”で選ぶ
不動産売却成功のポイントはシンプルです。
✔ 金額の高さで選ばない
✔ 根拠と戦略で選ぶ
✔ 物件に強い専門会社に任せる
これだけで結果は大きく変わります。
当社では、
単なる「価格提示」ではなく、
- 市場データ分析
- ターゲット設計
- 販売戦略立案
- 高値成約のための広告施策
まで含めた “売れるための査定” をご提案しています。
「この査定額って本当に妥当？」
そんなセカンドオピニオンだけでも大歓迎です。
まずはお気軽に無料査定・売却相談をご利用ください。