住宅ローンを返済中の家を売却することは可能ですが、通常の売却と比べていくつかの手続きや注意点があります。
「ローンが残っていると売れないのでは？」と思うかもしれませんが、適切な手順を踏めば問題なく売却できます。
本記事では、住宅ローンが残っている家を売る方法と、失敗しないためのポイントを詳しく解説します。
1. 住宅ローンが残っている家を売ることは可能？
結論：住宅ローンが残っていても売却は可能です！
ただし、住宅ローンが完済されていないと、売却後に新しい買主へ所有権を移すことができません。
そのため、売却前に住宅ローンを完済する必要があります。
売却後の代金でローンを完済できる場合もありますが、**売却価格がローン残高を下回るケース（オーバーローン）**では、別の対策が必要になります。
2. 住宅ローンが残っている家を売る方法
住宅ローンが残っている家を売るには、主に以下の3つの方法があります。
① 売却代金で住宅ローンを完済する（一般的なケース）
💡 手順
- 不動産の査定を依頼し、売却価格の目安を確認
- 売却活動を行い、買い手を見つける
- 売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消
- 所有権を買主に移転し、売却完了
この方法が最もスムーズですが、売却価格がローン残高を上回る必要があります。
② 買い替えローンを利用する（住み替え時）
「現在の住宅ローンが残っているが、新しい家に買い替えたい」という場合には、**「買い替えローン」**を利用することができます。
💡 買い替えローンのポイント
✅ 売却価格がローン残高を下回っても、新居のローンとまとめて借りられる
✅ 金融機関の審査が必要（返済能力のチェックあり）
✅ 新居購入と並行して売却を進めるため、スケジュール管理が重要
買い替えローンを利用すると、ローン残債を一括返済する必要がなくなるため、住み替えがスムーズに進みます。
③ 任意売却を利用する（オーバーローンの場合）
「売却価格 ＜ 住宅ローン残高」となる場合、自己資金で補填できないと通常の売却は難しくなります。
このようなケースでは、「任意売却」を検討しましょう。
💡 任意売却のポイント
✅ 金融機関と交渉し、市場価格に近い価格で売却できるようにする
✅ 売却後もローン残債がある場合、無理のない範囲で分割返済が可能
✅ 競売よりも高く売れる可能性が高い
任意売却を希望する場合は、金融機関と相談し、専門の不動産会社や弁護士に依頼するのがベストです。
3. 住宅ローンが残っている家を売る際の注意点
① 売却前に「ローン残高」と「相場価格」を確認する
最初に、自分の家のローン残高と現在の市場価格を把握しておきましょう。
📌 確認方法
✅ 住宅ローンの残高は、金融機関に問い合わせる
✅ 不動産ポータルサイトや一括査定サービスで市場価格を調べる
売却価格がローン残高を下回る場合、オーバーローンになる可能性があるため、慎重に進める必要があります。
② 「抵当権の抹消」手続きを忘れずに！
住宅ローンを完済すると、金融機関が設定している「抵当権」を抹消する必要があります。
🔹 抵当権とは？
住宅ローンを借りる際、金融機関が担保として設定する権利。
この抵当権が残ったままだと、家を売却しても所有権を移転できません。
🏠 抹消手続きの流れ
- 住宅ローンを完済
- 金融機関から「抵当権抹消書類」を受け取る
- 法務局で抵当権抹消登記を行う（司法書士に依頼することが多い）
③ 売却のスケジュールをしっかり立てる
住宅ローンが残っている家の売却には、通常の売却よりも手続きが多く、時間がかかる場合があります。
⏳ スムーズに売却するためのスケジュール
✅ 売却活動開始前にローン残高と相場を確認（1ヶ月前）
✅ 不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結（2～3ヶ月前）
✅ 売却活動・内覧対応（3～6ヶ月）
✅ 売買契約・決済・引き渡し（1ヶ月前）
早めに準備を進めておくことで、希望のタイミングで売却しやすくなります。
4. まとめ：住宅ローンが残っている家の売却は慎重に進めよう！
住宅ローンが残っていても、適切な手続きを踏めば問題なく売却できます。
✅ 売却価格でローンを完済できるかを確認する
✅ オーバーローンの場合は「買い替えローン」や「任意売却」も検討する
✅ 売却前に抵当権抹消の手続きを確認する
✅ スケジュールをしっかり立て、計画的に進める
住宅ローンが残っている場合は、通常の売却よりも手続きが複雑になることがあるため、不動産会社や金融機関としっかり相談しながら進めることが成功のカギです。
「どの方法が最適なのか分からない…」という場合は、まずは不動産会社に無料査定を依頼し、アドバイスを受けるのがおすすめです！
🏠 失敗せず、スムーズに売却を進めましょう！
