【地役権・通行権トラブルの実例と解決法】私道の通行拒否・通行料請求・袋地で車が入れない・共有道路でもめるなど不動産で実際に起きた問題をケース別に解説｜地役権の仕組み、登記確認の方法、囲繞地通行権、承諾書の取り方、スムーズに解決する交渉ポイントと売却前にやるべき対策まで初心者にもわかるように解説

2025.11.15

地役権・通行権トラブルの実例と解決法｜私道・袋地・共有道路で揉めないための基礎知識と対処法を解説

「購入した土地に車が入れない」
「隣地を通らないと自宅に行けない」
「私道の持ち主から突然『通行料を払ってほしい』と言われた」

このような 通行トラブル・道路トラブル は、不動産取引の現場で実は非常に多い問題です。

特に、

  • 私道に面した土地
  • 袋地（道路に接していない土地）
  • 別荘地・分譲地・古い住宅地

では、地役権や通行権が絡んだ複雑なケースが少なくありません。

そして一度トラブルになると、

  • 売却できない
  • 住宅ローンが通らない
  • 近隣関係が悪化する

など、資産価値に大きな影響が出ます。

この記事では、
地役権・通行権の基礎知識から、実際のトラブル事例、具体的な解決方法、売却時の注意点まで を分かりやすく解説します。

そもそも地役権・通行権とは？

まずは言葉の整理から。

地役権（ちえきけん）

👉 他人の土地を自分の土地のために利用できる権利

代表例が「通行地役権」です。

例：
「隣の土地を通って道路に出る権利」

登記されていれば、法的に強く保護されます。

通行権

👉 通行できる権利の総称

  • 地役権に基づく通行
  • 民法上の囲繞地通行権（袋地救済）
  • 慣習的な通行

など、いくつか種類があります。

つまり「通れる」と言っても、
法的根拠があるかどうかが非常に重要 なのです。

よくあるトラブル実例

ここからは実際によくあるケースを紹介します。

実例① 私道の持ち主から通行を拒否された

古い分譲地でよくあるケース。

購入後に、

「ここは私有地なので勝手に通らないでください」

と言われてしまう。

原因は、

  • 地役権が登記されていない
  • 口約束のみだった

というパターン。

法的根拠が弱く、揉めやすい典型例です。

実例② 通行料・舗装費を請求された

「道路補修費として〇〇万円払ってほしい」
「年間通行料を払ってほしい」

と突然請求されるケース。

地役権の内容が曖昧だと、

  • 費用負担の範囲
  • 維持管理責任

で揉めます。

書面がないと交渉が難航します。

実例③ 車が通れず家が売れない

袋地物件で、

  • 幅員が狭い
  • 車両進入不可
  • 建築基準法の接道義務を満たさない

結果として

👉 住宅ローンが使えない → 買い手がつかない

という深刻な事態に。

これは資産価値が大きく下がる典型例です。

実例④ 共有私道で意見がまとまらない

私道を複数人で共有している場合、

  • 舗装する・しない
  • 上下水道工事
  • 車両制限

などで全員の同意が必要になります。

1人でも反対すると工事が進まず、売却や建替えがストップすることも。

トラブルを防ぐための事前チェックポイント

購入・売却前に必ず確認しましょう。

① 登記簿で地役権の有無を確認

「通行地役権設定」の記載があるかチェック。

口約束は信用してはいけません。

② 道路の種類を確認

  • 公道
  • 私道（共有）
  • 私道（単独所有）

これだけでリスクが大きく変わります。

③ 幅員・接道義務

建築基準法では

👉 幅4m以上の道路に2m以上接道

が原則。

これを満たさないと建替え不可になる可能性があります。

④ 通行承諾書の有無

私道の場合は書面での承諾が重要。

将来の売却時にも必須資料になります。

トラブルが起きた場合の解決法

もし問題が起きてしまったら、以下の方法があります。

① 話し合い・書面化

まずは合意内容を書面化。

  • 通行範囲
  • 費用負担
  • 管理責任

を明確にします。

② 地役権設定登記

合意できたら登記するのがベスト。

これで第三者にも対抗可能になり、売却時も安心です。

③ 囲繞地通行権の主張（袋地）

法的に最低限の通行は認められます。

ただし、

  • 最短ルート
  • 必要最小限
  • 使用料発生の可能性あり

制約も多いため、専門家相談が必須です。

④ 不動産会社・専門家に相談

実務では、

  • 弁護士
  • 司法書士
  • 土地家屋調査士
  • 不動産会社

が連携して解決します。

特に売却を絡める場合、
通行問題に慣れた不動産会社の関与が非常に重要 です。

売却予定なら早めの整理がカギ

地役権・通行トラブルがあると、

  • 買主が不安に感じる
  • 価格が下がる
  • 契約が白紙になる

など、売却活動に大きなマイナスです。

しかし、

  • 権利関係を整理
  • 承諾書取得
  • 登記整備

これだけで、スムーズに売却できるケースがほとんどです。

「問題があるから売れない」ではなく、
👉 「整理すれば売れる」ことが多い のが実情です。

まとめ｜権利関係の確認が資産価値を守る

地役権・通行権トラブルは、

  • 古い土地
  • 私道
  • 別荘地
  • 相続物件

で特に起きやすい問題です。

そして放置すると、将来の売却・活用に大きな支障が出ます。

だからこそ、

✅ 登記確認
✅ 書面整備
✅ 専門家相談

この3つが重要。

少しでも不安がある場合は、早めに不動産会社や専門家に相談し、権利関係をクリアにしておきましょう。

それが「トラブルを防ぎ、資産価値を守る最善策」です。