🏠 不動産購入時に見るべき建物のポイント

不動産購入の際、「立地」と並んで重要なのが建物の状態と管理状況です。
同じ価格帯でも、築年数・構造・管理状態の違いによって、安全性・快適性・資産価値の持続性が大きく変わります。

以下で、「築年数」「構造」「管理状況」の３つの観点から詳しく解説します。

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① 築年数：建物の劣化・価値・ローン条件に関係

■ 概要

築年数とは、建物が建てられてからの経過年数のこと。
建物は年月とともに劣化するため、耐久性・修繕費・資産価値に直結します。

■ 築年数の影響ポイント

• 建物の劣化状況
  　→ 配管・外壁・屋根・給湯器・防水などの寿命に関わる
• リフォームの必要性
  　→ 築15〜20年を過ぎると、大規模修繕や水回り交換の可能性が高い
• 資産価値の推移
  　→ 新築から築20年程度までは下落が大きく、その後は緩やかに推移
• 住宅ローン・減税への影響
  　→ 築年数によっては「住宅ローン控除」や「耐震要件」の対象外となる場合もある

■ 目安の見方

築年数	状況の目安	チェックポイント
新築〜5年	設備が新しく修繕不要	建築会社・仕様の信頼性
5〜15年	一部補修の時期	給湯器・外壁・屋根の点検
15〜25年	修繕期	リフォーム費用を見込む
25年以上	建替え・耐震補強検討	構造・基礎・配管の劣化確認

📌 ポイント
築年数だけでなく、「修繕履歴の有無」「建物の手入れ状態」を重視することが大切です。

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② 構造：安全性・耐震性・遮音性に関係

■ 概要

建物構造は、「どんな素材と工法で建てられているか」を示すもので、
耐久性・耐震性・快適性・メンテナンス性に直結します。

■ 主な構造タイプと特徴

構造種別	主な用途	特徴
木造（W造）	戸建て・小規模アパート	通気性が良くコストが低いが、耐久性はやや劣る。断熱性・リフォーム性に優れる。
鉄骨造（S造）	中層マンション・商業ビル	強度が高く大空間を確保しやすい。サビ・断熱性への配慮が必要。
鉄筋コンクリート造（RC造）	中〜高層マンション	耐震・耐火・遮音性に優れるが、建築コスト・修繕費が高め。
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	高層マンション	RC造より強度が高く、耐震性も良好。重量構造のため、維持費がやや高い。

■ 構造別のチェックポイント

• 耐震基準
  　→ 1981年（昭和56年）以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」。
  　　それ以前のものは耐震補強済みか確認。
• 遮音性・断熱性
  　→ RC造は上下階の音が伝わりにくい。木造は断熱性能が高いが音が響きやすい。
• メンテナンス性
  　→ 木造はリフォームしやすい。RC造は配管交換などに手間がかかる。

📌 ポイント
構造は「住み心地＋安全性＋資産価値」を支える骨格。
特に地震が多い日本では、耐震性能・施工品質・施工会社の実績を確認しましょう。

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③ 管理状況：建物の寿命と資産価値を左右する

■ 概要

管理状況とは、「建物がどれだけ適切に維持されているか」という視点。
これは特にマンション購入時の最重要項目のひとつです。
戸建てでも、前所有者がどの程度手入れしてきたかで状態が大きく変わります。

■ 管理が良い建物の特徴

• 定期的に清掃・点検・修繕が行われている
• 管理組合が機能している（総会・会計報告が明確）
• 管理費・修繕積立金が適正に運用されている
• 外壁や共用部分が清潔・劣化が少ない

■ 管理が悪い建物のリスク

• 外壁・廊下・エントランスに劣化やゴミ放置
• 修繕積立金が不足 → 将来的な大規模修繕が困難
• 管理組合が機能していない → 建物価値の下落
• 居住者トラブル（騒音・ルール違反）の増加

■ チェックポイント（マンションの場合）

• 管理形態（自主管理・委託管理・常駐管理など）
• 修繕積立金の残高と将来計画
• 管理規約の内容（ペット・リフォーム可否など）
• 共用部の清掃状態・掲示板の整頓具合

📌 ポイント
同じ築年数でも、管理の良し悪しで建物の寿命・価値は大きく違う。
見た目が綺麗な中古マンションは、管理が良い証拠です。

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🧭 まとめ：建物を見るときの３本柱

観点	意味・影響	主なチェックポイント
築年数	建物の劣化・修繕時期・ローン条件に影響	修繕履歴・リフォーム費用・耐震基準
構造	安全性・遮音性・快適性を左右	耐震性能・施工会社・断熱・防音性
管理状況	長期的な価値維持・住環境の安定	管理組合・修繕積立金・清掃状態

「立地が資産価値を決め、建物がその価値を支える」
—— これが不動産選びの本質です。