長期保有で得する！譲渡所得税の仕組みと節税のコツについて。　不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して課される税金が「譲渡所得税」です。この税率は所有期間によって大きく変わるので、売却の際には注意が必要です。今回はそんな譲渡所得について具体例を用いて説明します。

💰 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いとは？

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（＝売却益）に対して課される税金が「譲渡所得税」です。
譲渡所得の金額は以下の式で求められます：

譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却額） −（取得費 + 譲渡費用）

この「譲渡所得」にかかる税率は、所有期間によって大きく変わります。
それが「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」です。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
長期譲渡所得	5年超	約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

📘 ポイント：

所有期間は「2025年1月1日時点」で 4年半 → 短期譲渡 です。

譲渡所得は：

4,000万円 −（3,000万円 + 100万円）＝ 900万円

税金：

900万円 × 約39.63％ ≒ 約356万円

👉 実際の利益の約4割が税金になります。

所有期間は「2025年1月1日時点」で 6年半 → 長期譲渡 です。

譲渡所得は：

4,000万円 −（3,000万円 + 100万円）＝ 900万円

税金：

900万円 × 約20.315％ ≒ 約183万円

👉 同じ利益でも、長期保有なら税金が約半分に！

売却時期をずらすだけで大きな差が出る！
　5年を数ヶ月オーバーするだけで、税率が約半分に。
　→ 売却タイミングの見直しは重要です。
「所有期間」は登記日ではなく、引渡日ベースでカウント
　購入時・売却時どちらも「引渡し日」が基準です。契約日ではない点に注意。
マイホーム特例の併用も可能
　マイホーム（居住用財産）の場合、
　→ 最大3,000万円の特別控除
　→ 長期譲渡なら軽減税率（14.21％）
　などの優遇措置もあります。